物件購入前に考えなければならないとても重要な項目です。しっかり学んでいきましょう！
セクション24とは何か？
セクション24は、住宅賃貸物件の収入に適用される英国の税法の改正です。法律は、家主が以前ほど多くの減税を請求できないことを意味します。
セクション24が導入される前は、所得税の請求書から住宅ローンの利子を差し引くことができました。また、住宅ローンの管理手数料や家具の支払いのためのローンなど、賃貸物件に関連するその他の費用を差し引くことも可能でした。
現在、家主は受け取るすべての賃貸収入に税金を支払う義務があります。その後、住宅ローンの利息費用を請求できますが、最大20％（基本所得税率）です。
その為、事実上家主が今より多くの税金を支払うことを意味します。さらに、別の仕事からも給与を受け取っている場合は、次の税率枠に到達する可能性があり、全体として支払う税額が増える可能性があります。
いつから導入？
セクション24は2015年に発表され、家主が受け取る税控除額に影響を与える税法の変更について言及しています。改正は段階的に段階的に導入されましたが、2020年4月に完全に施行されました。
なぜ政府はSection 24を導入したのか？
Section 24は、民間賃貸セクターの成長を鈍化させるために設計された対策措置の一つ。 2015年不動産バブルの発生を恐れたイギリス政府がSection 24を導入しました。家主が不動産を購入して利益を得るのを難しくすることで、専門性の低い家主の一部をセクターから排除し、市場を減速させることを目的としています。これにより、市場が安定し特に初めて家を購入する人たちにとって手が届きやすくなるとしていますが、結果的に収入が減った家主が賃料を値上げし、テナントの負担がより増えることが懸念されています。
セクション24の影響を受けるのは誰か
この影響を受けるのは、個人または、共同個人名義の家主、遺産相続等で物件を所有する家主、不動産信託を通じて不動産事業を営む家主が含まれます。今後、遺産相続等で予期せぬ家主になった人達（アマチュアLandlord）は、運営はせず物件を手放す可能性が高くなっています。
法人名義は対象外、個人名義でもHoliday Letとして貸し出している物件は対象外です。
セクション24に基づき請求できなくなった費用はどれ？
主な費用は、住宅ローンの利息ですが、他にも次のような費用があります
- 住宅ローンの手配手数料
- 住宅ローンの早期決済に関連するペナルティ
- 不動産の改修または改修のために借り入れたローンの利息
セクション24の仕組み
では、実際セクション24がどのように機能するのでしょうか。
あなたの賃貸収入は£15,000です。
あなたの住宅ローンの利子は£5,000です。
セクション24では、賃貸収入の全額に対して税金を支払う必要があります。これは、基本税率の納税者（20％）の場合は£3,000、高税率の納税者（40％）の場合は£6,000です。
その後、住宅ローンの利息支払いの20％、つまり1,000ポンド（5,000ポンドの20％）を請求できます。したがって、基本税率の納税者は賃貸収入に対して£2,000の税金を支払い、高税率の納税者は£5,000を支払います。
賃貸収入 £15,000
住宅ローンの利子 £5,000
基本税率の納税者の場合（20％）:£ 3,000（£15,000 x 20%) – £1,000 ( £5000 x 20%) = £2,000 (納税金額）
高額税率の納税者の場合（40％）:£ 6,000 (£15,000 x 40%) – £1,000 ( £5000 x 20%) = £5,000（納税金額）
セクション24が、あなたに与える影響？
セクション24があなたにに与える影響は、どの税帯に該当するかによって異なります。
- 基本税率納税者の場合、影響は最小限になります。
- 高額税率納税者、大規模なポートフォリオを持つ家主にとってその影響は重大である可能性があります。
上記と同じ例を取り上げますが、セクション24が導入される前の結果を比較します。
あなたはあなたの賃貸収入からあなたの住宅ローンの利子を差し引くことができるので、£10,000の税金だけを払ってください。
基本税率の納税者は2,000ポンドを支払います。より高い税率の納税者は£4,000を支払います。
ご覧のとおり、基本税率の納税者は、以前に差し引いた20％を取り戻すことができるため、違いは見られません
一方、高額の納税者は、1,000ポンドの追加税を支払う必要があります。支払うべき複数のBuy to let 住宅ローンを含むより大きなポートフォリオがある場合、税金の増加はかなりのものになる可能性があります。
セクション24をオフセットする方法
セクション24の影響を排除または軽減する方法はいくつかあります。
運用コストの確認
不動産のランニングコストを削減することは、税金の引き上げによって失われたお金を取り戻すための最も迅速で簡単な方法です。たとえば、管理会社を雇う代わりに、自分で物件を管理することができま
Re-mortgage
全体的な住宅ローンの費用を確認し、より競争力のあるローンを見つけることで、セクション24の影響を最小限に抑えることができます。例：RepaymentからInterest Onlyへと変更
商業用ポートフォリオへの移行
セクション24は住宅用不動産にのみ適用されるため、投資を商業用不動産に切り替えることも有効的です。
利益の分割または所有権の譲渡
一般税率範囲内のパートナーまたは家族がいる場合は、収入を分割したり、資産を譲渡したりすることで、税金の支払い義務を平準化できます。
法人名義に変更する
セクション24は法人には適用されない。ただし、名義変更時にCapital Gain Tax, Stump Duty Tax等が新たに発生する為、よく考え上で決定したほうが良いです。
受益権会社信託(LLP)を設定する
これにより、ポートフォリオを会社の構造に移すことができるため、資産の個人所有権を維持しながら、税金の変更を回避できます。
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